深房理大會推出“引路人”制度。深房理大會推出“引路人”制度。
深房理的學習資料。深房理的學習資料。
深房理的微博。 本文圖片由舉報人提供深房理的微博。 本文圖片由舉報人提供

  深圳商報記者 邱清月

  深圳金融監管部門嚴查經營貸流入樓市,并于月初公布舉報方式。記者注意到,微博用戶@深房理裝修隊003近期在其個人微博陸續曝光“深房理團伙騙取經營貸用于炒房”的相關線索。4月8日,深圳商報記者聯系上了該用戶,其繼續向記者提供了圖片、視頻、音頻等關于炒房客如何操作的詳細材料,揭露了深房理炒房運營模式。

  炒房群的狂歡

  該微博用戶舉報ID名為@美媽陳小泉“2019年9月18日申請了385萬元個人經營性貸款用于炒房。其名下還有更多貸款也是用于炒房。”這名炒房客正是深房理的搖籃會員之一。

  在舉報者提供的102份材料中,均是來自深房理群聊截圖。內容例如:“招股東!5%代持,資金缺口140。三成首房首貸資格,可購800萬左右房產。分享信用貸、抵押貸,目標小區前海時代,有意者微信電話。”“目標片區為北站附近,擬購500萬左右房產。因部分資金來自本人信用貸,不分享。作為補償,無代持股份,承擔墊資利息,后期分享抵押貸。有意電話微信。”每一張截圖就是一個招募代持合伙的信息,包括詳細的目標房源、資金來源、聯系方式。記者粗略估算,群人數總計在5000人以上。

  所謂代持,是那些有資金卻沒有足夠購房資格的群體,在買房時將自己的房產登記在他人名下,由他人代為持有,同時給代持人一定比例報酬的炒房行為。代持人和炒房客雙方會簽訂一系列協議,規定炒房客是房屋真實所有者,且炒房客可以代理房屋出租和管理業務,并收取一定的服務費。也就是說,出資30萬元左右,就可購買深圳700萬元左右熱門地段的房產,還是在沒有購房資格的前提下。

  群內的炒房者都秉承著“深圳房價一直會漲”的信念,自爆已成功代持多套房,尋找下一位合伙人。對于買房資金來源的路徑也很明晰:多會員通過假流水在信用卡套現聯合付首付,剩下七成房款從一些小額貸款公司墊資,成功購買之后再通過注冊公司辦理經營貸,從銀行換取貸款歸還小貸公司的墊資,還有“裝修貸”“消費貸”“工薪貸”等來還月供。如果房價上漲,賣出即可獲利,再按比例分給合伙買房人。炒房者堅信:如此反復,定能“穩賺不賠”。

  為什么銀行查不出來?某家做貸款的中介公司業務員告訴記者,途徑路徑太多且偽裝得很真實。很多皮包公司代發工資可以制造假的流水,銀行對于貸款資金用途穿透一般到達三層,有購房者擁有多家公司并有業務往來,購房者之間可以依次輪轉賬,還有中介公司從中制造材料,避開審查。

  事實上,深房理鋪出的買房實現財務自由的路并不是“穩賺不賠”,其操作具有很高風險。去年就有會員因為資金流轉問題導致房產被查封,首付被凍結,還欠了一屁股債成為“老賴”,認真思索之后才認定自己被騙了,走上維權道路。

  深房理是個什么組織?

  在深房理賬號個人簡介中,其自稱為深圳資深房產投資人,公開內容中有不少是教購房者如何突破政策限制,鉆限購的空子。前有講師講故事為“買房必賺”的言論背書,身后還有一系列中介、小貸公司為炒房者服務,堪稱炒房全產業鏈閉環。

  通過天眼查得知,深房理屬于深房理信息技術有限公司,法定代表人為李鵬,名下還有房理信息科技有限公司。其本身是自媒體出身,擁有超過140萬粉絲,微博認證為“房產專家”。

  4月8日,深房理更新微博:“剛剛收到律師通知,已經完成申請立案。最近要處理的事情較多,會少更新微博,諸位、見諒!”就在報料人發出舉報材料后,深房理發文:“關于網上近期流傳的不實內容與相關報道,已聯系律師通過法律途徑處理。”

  閱覽深房理的文章不難發現,內容多數是販賣焦慮,灌輸致富雞湯:“用銀行的錢,圓自己的夢”“窮,只能代表沒有對別人做什么貢獻”“焦慮與貧窮,應該有正相關”“自己30歲(2009年)借了5萬元開始投資房產,至今沒虧損過,這差不多是投資界的奇跡。35歲超過20套房產”。這些言論虛化了投資風險、過度放大房產的投資屬性,說到底都是為其兜售炒房服務、收取服務費做鋪墊。

  通過舉報人的材料,深房理已經發展成為一個組織,擁有龐大的線上群體和穩定的收入模式。申請“V+會員”需3980元/年,還有高達9000多元的搖籃會員會費,最終得到會員身份、學習資料和購房服務。

  在這個過程中,深房理還會不停給會員“洗腦”:深圳房價永遠上漲,再不上車就晚了。很多剛畢業的大學生、沒有工作的寶媽也舉債炒房。在舉報者提供的視頻材料中,有近100條來自會員講述如何通過認識深房理而走上“買房致富”的道路,視頻聲情并茂,具有煽動性。

  去年10月17日,深房理在他的微博里推廣其小程序的“帕累托值”功能,讓會員把錢放到深房理,再放貸給有需要的會員。去年11月,深房理還舉辦了首場線下見面會,吸引近千人從全國各地來到深圳。會上還增加了“引路人”制度:每推薦一位搖籃會員,就可以拿到一筆輔導費用。深房理表示,要培養一萬名職業房產投資人。

  深房理認為,其僅收取會員費和搖籃費等,而調整貸款額度、墊資利息、預付砍頭息是客戶與其他單位的借貸糾紛,自始至終自己沒有參與。

  專家認為或觸犯刑律

  8日晚間,深圳市住建局聯合七部門官方通報,已對涉嫌違法違規線索開展聯合調查。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論認為,深房理至少存在幾方面的炒房嫌疑或問題。一是購房資格造假,該平臺或存在教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為。二是非法集資,該平臺或存在以合資入股、眾籌等名義,向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益,涉嫌非法集資的行為。三是騙取貸款,該平臺或存在教唆協助借款人騙取信貸資金違規用于購房的問題。四是虛假廣告,該平臺或存在違反廣告法涉嫌虛假廣告行為。五是炒作行為,該平臺或存在通過其公眾賬號、聊天群組發布虛假不實信息的行為。

  嚴躍進指出,如此大規模、有組織、有分工的炒房團,確實是全國第一個,說明當前部分重點城市從個人炒房逐漸轉變為有組織的炒房,嚴管炒房的工作需要強化。這或成為二季度深圳嚴管房地產的一個新起點,嚴打有組織的炒房機構,包括各類購房投資群和小區業主炒房群等。

  北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為,深房理名義上是炒房,實際上很可能嚴重違法違規,甚至可能涉嫌刑事犯罪。首先,可能存在教唆他人采取違規手段騙取購房資格或直接實施騙取購房資格的行為,是明顯屬于違背限購政策的行為,而且采用的手段都是違法違規的,一旦查實,會導致相關購房人被取消購房、網簽資格,功虧一簣。其次,涉嫌非法集資,一經查實,如果真的存在非法集資行為,就不僅僅是一般的違法違規,還極可能觸犯了刑律,相關人員可能受到刑事處罰。面對日益嚴格的限購政策和樓市調控,沒有捷徑可走,不要輕信某些中介機構或者大V的“權威”。